Juan Velayos es presidente de la feria especializada en el negocio inmobiliario The District, que se celebrará en Barcelona del 20 al 22 de septiembre. El directivo, además, es fundador y socios de JV20 y profesor en diversos másters especializados en inmobiliario. Velayos repasa las últimas novedades de un certamen que ha colocado a la capital catalana en el foco del ‘real estate’ internacional, pese a ser poco “business friendly”. El directivo también hace una valoración del nuevo gobierno de Barcelona y de lo que podría llegar a conseguir el PSC en los próximos cuatro años de legislatura.
Preside el salón inmobiliario de The District, en Barcelona. ¿Cuál es su papel dentro del evento?
La función de presidente es principalmente hacer de puente entre el sector y el evento a la vez que también se tienen responsabilidades a nivel institucional como representante de The District. Para mí es un placer contribuir, con este rol, al desarrollo de la industria a escala internacional, conectando a grandes líderes del Real Estate para que acudan a Barcelona a conocer los retos y megatendencias del inmobiliario, además de crear nuevas oportunidades de negocio.
Los últimos años han sido una montaña rusa en Barcelona. ¿Cuál es la situación del inmobiliario en la capital catalana ahora mismo?
Barcelona, igual que las grandes capitales europeas, actualmente se encuentra en una situación cambiante y volátil a raíz de la inflación, de la política monetaria comunitaria, y de la subida de los tipos de interés. Es por estos motivos que la inversión inmobiliaria a finales de este 2023 se prevé que caiga entre un 20% y un 30% en la ciudad condal en un momento marcado por el reajuste de precios. Teniendo esto en cuenta, cabe decir que la capital catalana se ha mantenido como uno de los polos de inversión en Real Estate en el conjunto nacional, igual que Madrid, y que mantiene el interés por parte de la industria internacional.
Si nos fijamos en el activo de la vivienda, Barcelona continúa siendo considerada una zona tensionada a causa de la elevada demanda derivada de la inversión extranjera, hecho que provocará que los precios caigan menos de un 1% en los próximos meses. Esta situación afecta al alquiler, ya que a causa de la pérdida de poder adquisitivo y del incremento de precios de la compraventa, está aumentando la demanda del arrendamiento en un mercado donde la oferta escasea.
Asimismo, el ‘living’ ha hecho un paso importante en el mercado de la capital catalana aumentando el nivel casi un 30%, con activos destacables como las residencias de estudiantes o edificios destinados al alquiler; como también lo ha dado el industrial y logístico, que han irrumpido con un 18% sobre el total.
Barcelona acaba de cambiar de alcalde después de 8 años con Ada Colau al frente. ¿Qué Barcelona ha dejado el antiguo gobierno y cuál es la Barcelona que esperan para estos próximos cuatro años en cuanto al negocio inmobiliario?
Uno de los problemas fundamentales a los que se enfrentan los jóvenes y familias en las principales capitales es el acceso a la vivienda. Con el cambio de legislatura está claro que esperamos una evolución en las ordenanzas municipales que nos ayuden a acelerar las inversiones inmobiliarias con el objetivo de que Barcelona recupere el liderazgo en la creación de oportunidades dedicadas al residencial. Operaciones fallidas como la del Four Seasons o la problemática del Hermitage en el Port Vell han sido puntos polémicos y muy mediáticos que tampoco han contribuido a la proyección internacional de la ciudad para destacarse como ‘business friendly’.
“Colau no ha dado una proyección internacional de la ciudad para destacarse como ‘business friendly’”
Así, nuestro propósito es apoyar al desarrollo económico y social de la capital, con congresos de alto valor como The District, con los que se perciba esta transformación que pensamos que ha empezado en Barcelona. Todo ello, atendiendo también a las demandas y desafíos de la ciudadanía, como es el incremento de vivienda asequible, que no podemos obviar porque son retos existentes y que exigen una respuesta por parte del inmobiliario. En este sentido, si el gobierno municipal actual propone unas nuevas reglas, el sector privado le podemos ayudar contribuyendo a la creación de 5.000 viviendas en esta legislatura.
El cambio de reglas fiscales constantes y la inestabilidad han sido claves para que la inversión inmobiliaria internacional mirara hacia otro lado en los últimos años cuando se hablaba de Barcelona. ¿Cuál es el feedback que estáis recibiendo de los visitantes al congreso?
Los congresistas que asistieron el año pasado en The District ya nos trasladaron una valoración muy positiva de la ciudad en distritos de interés, como el 22@, o en poblaciones cercanas y muy bien conectadas como L’Hospitalet o El Prat de Llobregat. En este sentido, los inversores que nos han confirmado que asistirán a la cumbre, y que representan a empresas líderes de la talla de Blackstone, King Street, Goldman Sachs o Stoneshield, también coinciden en el potencial que tiene la ciudad en este instante de ‘repricing’ del sector con apuestas para las residencias de estudiantes, el ‘retail’ o los centros comerciales. A su vez, confiamos en que la nueva administración esté abierta a transacciones que aporten aire fresco en Barcelona, y recuperen el latido de la capital, tomando en consideración igualmente retos actuales como la gentrificación.
Más allá de Barcelona… ¿Está siendo 2023 un año tan tumultuoso como se esperaba para el negocio inmobiliario?
Podríamos decir que este 2023 está sucediendo tal y como se esperaba, con algunas pocas operaciones significativas y con un contexto marcado por el descenso de la actuación debido a la inflación y a la subida de los tipos de interés, que se espera que vuelvan a incrementarse en septiembre. Estos factores son los que, principalmente, han motivado a la ralentización de las transacciones en el mercado del Real Estate y a que los inversores hayan adoptado una posición de ‘wait and see’ a la espera de que el propio sector se reajuste.
Sin embargo, veremos algunos proyectos iniciándose en la última parte del año, aunque deberemos de estar pendientes con lo que ocurre en los Estados Unidos, con la actuación de la Reserva Federal, o con las tendencias de ‘asset reconvention’ que estamos observando en activos como las oficinas. Por todo ello, la cita con The District en septiembre se convierte en imprescindible para el sector.
¿Cuáles son las previsiones que manejan en cuanto al sector inmobiliario para los próximos dos años?
Las previsiones, y en lo que estamos trabajando desde el conjunto del sector, es llegar a una estabilización en 2024. Siguiendo con las indicaciones del BCE, las perspectivas de la inflación irán en retroceso en los próximos meses para llegar al deseado 2% a finales de 2024. Este movimiento reforzará el crecimiento del PIB en Europa, que repuntará a medida que se recupere la renta de los hogares y se fortalezca la demanda externa. Al respecto, la economía de la zona del euro debería crecer más de un 1,5 % en 2025 contribuyendo a un mantenimiento sostenido del mercado del Real Estate asegurando el impulso de las operaciones.
A su vez, esperamos que los costes de financiación bajen en el próximo año permitiendo que la demanda aumente, y que el sector se dinamice. Los inversores interesados en el mercado europeo provenientes de otras economías, como la asiática, que ya están interviniendo en ciudades decisoras como Londres, también impactarán en la industria y harán que la estabilización sea más efectiva.
En cuanto a la inversión, ¿Interesa ahora España más que antes?
De acuerdo con datos que maneja el sector, España este 2023 ha subido en el cuarto lugar en la lista de países europeos más interesantes para invertir en el inmobiliario, solo superado por Reino Unido, Alemania y Francia. El hub de innovación en que se han convertido diferentes zonas de España, sumado al atractivo cultural y turístico que tiene el país, ha suscitado que el territorio atraiga más capital inmobiliario internacional y que se convierta en una región en la que se fijen las empresas inversoras que lideran operaciones en el Real Estate.
“Estamos convencidos de que llevar a cabo así la Ley de Vivienda es un error”
Si ponemos el foco en los ‘asset classes’ a los que más atención prestan los inversores nos encontramos en que el ‘living’ es por el que más apuestan, con un alto interés por el residencial en alquiler y las residencias de estudiantes. Igualmente, ‘hospitality’ y ‘retail’ registraron buenas operaciones el pasado año, a la vez que lo hizo el industrial y logístico. Esto nos indica que el fuerte tejido empresarial e industrial que tenemos, a la vez que la alta demanda de viviendas que se registra son potentes activos en los que España es líder y en los que el capital encuentra una rentabilidad.
Si bien es cierto que el inmobiliario es un sector lento y de ciclos, no dejan de haber agentes externos que lo alteran de manera directa. ¿Qué opina de la Ley de Vivienda?
Esta es una cuestión que toca de cerca a múltiples actores dentro de la sociedad, de modo que como asunto público siempre se genera una cierta polémica cuando se analiza. Desde el punto de vista del sector, la proyectada Ley de la Vivienda va a tener un impacto en la inversión, sobre todo por la regulación del mercado de alquiler. De hecho, el asunto del alquiler y de los límites que se van a establecer será un tema que vamos a tratar a fondo en The District, por la preocupación que ha creado a nivel estructural en la industria.
Por otra parte, la normativa promueve el desarrollo y acceso a viviendas asequibles para personas con rentas bajas, algo que se deberá de implementar con una estructura de capital consistente. Así, todo apunta a que tendrá que haber una colaboración público-privada para sacar proyectos sociales adelante.
¿Qué efectos cree que tendrá a medio plazo en negocios como la inversión residencial en España?
Pudiendo estar de acuerdo con algunos objetivos que persigue la Ley de Vivienda, sobre todo en el de que los jóvenes y familias puedan acceder a vivienda más asequible, estamos convencidos de que el cómo se quiere llevar a cabo es un error. Aumentar el parque de viviendas es fundamental. Querer limitar los precios ya estamos observando que el que está consiguiendo es la desaparición de la oferta de alquiler y del capital en la inversión.
