Juan Velayos est président du salon spécialisé dans l’immobilier The District, qui se tiendra à Barcelone du 20 au 22 septembre. Il est également fondateur et partenaire de JV20 et enseigne dans plusieurs masters spécialisés dans l’immobilier. M. Velayos fait le point sur les derniers développements d’un événement qui a placé la capitale catalane sous les feux de la rampe de l’immobilier international, bien qu’elle ne soit pas très « business friendly ». L’exécutif évalue également le nouveau gouvernement de Barcelone et ce que le COPS pourrait réaliser au cours des quatre prochaines années de la législature.
Il préside le salon de l’immobilier The District à Barcelone. Quel est votre rôle dans l’événement ?
Le rôle du président est principalement d’agir comme un pont entre l’industrie et l’événement, tout en ayant des responsabilités au niveau institutionnel en tant que représentant du District. C’est un plaisir pour moi de contribuer, dans ce rôle, au développement du secteur à l’échelle internationale, en permettant à de grands leaders de l’immobilier de venir à Barcelone pour s’informer sur les défis et les mégatendances de l’immobilier, ainsi que pour créer de nouvelles opportunités d’affaires.
Ces dernières années ont été marquées par des montagnes russes à Barcelone. Quelle est la situation de l’immobilier dans la capitale catalane en ce moment ?
Barcelone, comme les principales capitales européennes, se trouve actuellement dans une situation changeante et volatile en raison de l’inflation, de la politique monétaire de l’UE et de la hausse des taux d’intérêt. C’est pour ces raisons que l’investissement immobilier à la fin de 2023 devrait baisser de 20 à 30 % à Barcelone, à un moment marqué par le réajustement des prix. Compte tenu de ce qui précède, on peut dire que la capitale catalane est restée l’un des pôles d’investissement immobilier de l’ensemble de l’Espagne, au même titre que Madrid, et qu’elle maintient son intérêt pour l’industrie internationale.
En ce qui concerne les logements, Barcelone continue d’être considérée comme une zone tendue en raison de la forte demande liée aux investissements étrangers, ce qui entraînera une baisse des prix inférieure à 1 % au cours des prochains mois. Cette situation affecte la location, car la perte de pouvoir d’achat et l’augmentation des prix de vente et d’achat accroissent la demande de location sur un marché où l’offre est rare.
De même, le secteur de l’habitat a fait un pas important sur le marché de la capitale catalane, augmentant son niveau de près de 30 %, avec des biens remarquables tels que des résidences étudiantes ou des immeubles à louer, tout comme le secteur industriel et logistique, qui a fait irruption avec 18 % du total.
Barcelone vient de changer de maire après 8 ans de mandat d’Ada Colau. Quel Barcelone l’ancien gouvernement a-t-il laissé derrière lui et quel est le Barcelone que vous attendez pour les quatre prochaines années en termes d’activités immobilières ?
L’un des problèmes fondamentaux auxquels sont confrontés les jeunes et les familles dans les principales capitales est l’accès au logement. Avec le changement de législature, il est clair que nous attendons une évolution des ordonnances municipales qui nous aidera à accélérer les investissements immobiliers dans le but de redonner à Barcelone sa place de leader dans la création d’opportunités résidentielles. L’échec d’opérations telles que le Four Seasons ou l’Hermitage dans le Port Vell a suscité des controverses et une grande publicité qui n’ont pas contribué à la réputation internationale de la ville en tant que ville « accueillante pour les entreprises ».
« Colau n’a pas donné à la ville une projection internationale qui lui permette de se démarquer en tant que ville accueillante pour les entreprises ».
Notre objectif est donc de soutenir le développement économique et social de la capitale, avec des congrès de grande valeur tels que The District, qui permettent de percevoir la transformation qui, selon nous, a commencé à Barcelone. Tout cela en tenant compte des demandes et des défis des citoyens, tels que l’augmentation du nombre de logements abordables, que nous ne pouvons pas ignorer parce qu’il s’agit de défis existants qui nécessitent une réponse du secteur de l’immobilier. En ce sens, si le gouvernement municipal actuel propose de nouvelles règles, le secteur privé peut aider en contribuant à la création de 5 000 logements dans cette législature.
Le changement constant des règles fiscales et l’instabilité ont joué un rôle clé dans le fait que les investisseurs immobiliers internationaux ont détourné le regard ces dernières années lorsque la question de Barcelone a été abordée. Quel est le retour d’information que vous recevez des visiteurs du congrès ?
Les congressistes qui ont participé à The District l’année dernière nous ont déjà donné une évaluation très positive de la ville dans les quartiers d’intérêt, comme le 22@, ou dans les villes proches et bien connectées comme L’Hospitalet ou El Prat de Llobregat. En ce sens, les investisseurs qui ont confirmé leur présence au sommet et qui représentent des sociétés de premier plan telles que Blackstone, King Street, Goldman Sachs ou Stoneshield, s’accordent également sur le potentiel de la ville en cette période de revalorisation du secteur, avec des paris sur les résidences étudiantes, les commerces de détail ou les centres commerciaux. Dans le même temps, nous sommes convaincus que la nouvelle administration sera ouverte aux transactions qui apporteront de l’air frais à Barcelone et permettront de retrouver le rythme de la capitale, tout en tenant compte des défis actuels tels que l’embourgeoisement.
Au-delà de Barcelone… L’année 2023 s’annonce-t-elle aussi tumultueuse que prévu pour le secteur de l’immobilier ?
On peut dire que cette année 2023 se déroule comme prévu, avec quelques transactions significatives et dans un contexte marqué par des performances en baisse en raison de l’inflation et de la hausse des taux d’intérêt, qui devraient à nouveau augmenter en septembre. Ces facteurs expliquent en grande partie le ralentissement des transactions sur le marché immobilier et le fait que les investisseurs ont adopté une position attentiste, attendant que le secteur lui-même se réajuste.
Cependant, nous verrons certains projets démarrer dans la dernière partie de l’année, bien qu’il faille garder un œil sur ce qui se passe aux États-Unis, sur les actions de la Réserve fédérale ou sur les tendances de reconventionnement d’actifs que nous observons dans des actifs tels que les bureaux. Pour toutes ces raisons, The District en septembre est un événement incontournable pour le secteur.
Quelles sont vos prévisions pour le secteur de l’immobilier pour les deux prochaines années ?
Les prévisions, et ce à quoi nous travaillons dans l’ensemble du secteur, sont de parvenir à une stabilisation en 2024. Conformément aux indications de la BCE, les perspectives d’inflation seront orientées à la baisse au cours des prochains mois pour atteindre le niveau souhaité de 2 % d’ici la fin de 2024. Cela soutiendra la croissance du PIB en Europe, qui s’accélérera à mesure que les revenus des ménages se redresseront et que la demande extérieure se renforcera. À cet égard, l’économie de la zone euro devrait croître de plus de 1,5 % en 2025, ce qui contribuera au maintien durable du marché immobilier et assurera la dynamique des transactions.
Par ailleurs, nous nous attendons à ce que les coûts de financement diminuent au cours de l’année à venir, ce qui permettra à la demande d’augmenter et au secteur de devenir plus dynamique. Les investisseurs intéressés par le marché européen en provenance d’autres économies, comme l’Asie, qui interviennent déjà dans des villes décisionnelles telles que Londres, auront également un impact sur le secteur et rendront la stabilisation plus efficace.
En termes d’investissement, l’Espagne est-elle plus intéressante aujourd’hui qu’auparavant ?
Selon les données du secteur, l’Espagne se hisse en 2023 à la quatrième place de la liste des pays européens les plus intéressants pour investir dans l’immobilier, devancée seulement par le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France. Le pôle d’innovation que sont devenues différentes régions d’Espagne, ainsi que l’attrait culturel et touristique du pays, ont permis au territoire d’attirer davantage de capitaux immobiliers internationaux et d’en faire une région de choix pour les sociétés d’investissement menant des opérations immobilières.
« Nous sommes convaincus que la mise en œuvre de la loi sur le logement de cette manière est une erreur.
Si l’on se concentre sur les classes d’actifs auxquelles les investisseurs prêtent le plus d’attention, on constate que c’est l’habitat qui les intéresse le plus, avec un fort intérêt pour la location résidentielle et les résidences étudiantes. De même, les secteurs de l’hôtellerie et de la restauration et du commerce de détail ont enregistré de bonnes opérations l’année dernière, tout comme les secteurs de l’industrie et de la logistique. Cela indique que la solidité de notre tissu commercial et industriel, ainsi que la forte demande de logements, sont des atouts puissants dans lesquels l’Espagne est leader et dans lesquels les capitaux trouvent un retour.
S’il est vrai que l’immobilier est un secteur lent et cyclique, il n’en reste pas moins que des agents extérieurs l’influencent directement. Que pensez-vous de la loi sur le logement ?
Il s’agit d’une question qui tient à cœur à de nombreux acteurs de la société et qui, en tant que problème public, suscite toujours une certaine controverse lorsqu’elle est débattue. Du point de vue du secteur, le projet de loi sur le logement aura un impact sur les investissements, notamment en raison de la réglementation du marché locatif. En fait, la question de la location et des limites qui seront fixées sera un sujet que nous traiterons en profondeur dans Le District, en raison de l’inquiétude qu’elle a suscitée à un niveau structurel dans le secteur.
D’autre part, le règlement encourage le développement et l’accès à des logements abordables pour les personnes à faibles revenus, ce qui devrait être mis en œuvre avec une structure de capital cohérente. Il semble donc qu’un partenariat public-privé soit nécessaire pour faire avancer les projets sociaux.
Quels effets pensez-vous qu’elle aura à moyen terme sur des activités telles que l’investissement résidentiel en Espagne ?
Bien que nous soyons d’accord avec certains des objectifs de la loi sur le logement, en particulier le fait que les jeunes et les familles devraient avoir accès à des logements plus abordables, nous sommes convaincus que la manière dont elle est mise en œuvre est une erreur. Il est essentiel d’augmenter le parc de logements. En voulant limiter les prix, on constate déjà qu’elle aboutit à la disparition de l’offre locative et du capital en investissement.
