Juan Velayos ist Präsident der Immobilienfachmesse The District, die vom 20. bis 22. September in Barcelona stattfinden wird. Der Geschäftsführer ist auch Gründer und Partner von JV20 und Dozent in verschiedenen auf Immobilien spezialisierten Masterstudiengängen. Velayos gibt einen Überblick über die jüngsten Entwicklungen eines Ereignisses, das die katalanische Hauptstadt ins internationale Rampenlicht der Immobilienbranche gerückt hat, obwohl sie nicht gerade „unternehmensfreundlich“ ist. Die Exekutive nimmt auch eine Bewertung der neuen Regierung in Barcelona vor und erläutert, was die PSC in den nächsten vier Jahren der Legislaturperiode erreichen könnte.
Er ist Vorsitzender der Immobilienmesse The District in Barcelona. Was ist Ihre Rolle bei der Veranstaltung?
Die Rolle des Vorsitzenden besteht in erster Linie darin, als Brücke zwischen der Branche und der Veranstaltung zu fungieren, aber auch auf institutioneller Ebene als Vertreter des Distrikts Verantwortung zu übernehmen. Es ist mir eine Freude, in dieser Funktion zur Entwicklung der Branche auf internationaler Ebene beizutragen, indem ich große Führungskräfte der Immobilienbranche nach Barcelona einlade, um sich über die Herausforderungen und Megatrends der Immobilienbranche zu informieren und neue Geschäftsmöglichkeiten zu schaffen.
Die letzten Jahre waren eine Achterbahnfahrt in Barcelona. Wie ist die Immobiliensituation in der katalanischen Hauptstadt derzeit?
Wie die großen europäischen Hauptstädte befindet sich auch Barcelona aufgrund der Inflation, der EU-Währungspolitik und des Anstiegs der Zinssätze in einer sich verändernden und unbeständigen Situation. Aus diesen Gründen wird erwartet, dass die Immobilieninvestitionen Ende 2023 in Barcelona um 20 % bis 30 % zurückgehen werden, und das in einer Zeit, in der sich die Preise wieder angleichen. In Anbetracht dessen kann man sagen, dass die katalanische Hauptstadt, genau wie Madrid, einer der Pole für Immobilieninvestitionen in ganz Spanien geblieben ist und das Interesse der internationalen Industrie aufrechterhält.
Was den Wohnungsmarkt betrifft, so gilt Barcelona aufgrund der hohen Nachfrage ausländischer Investoren weiterhin als angespanntes Gebiet, was in den kommenden Monaten zu einem Preisrückgang von weniger als 1 % führen wird. Diese Situation wirkt sich auf die Vermietung aus, da der Kaufkraftverlust und der Anstieg der Kauf- und Verkaufspreise die Nachfrage nach Mietwohnungen auf einem Markt mit knappem Angebot erhöht.
Auch der Bereich „Wohnen“ hat einen wichtigen Schritt auf dem Markt der katalanischen Hauptstadt gemacht und den Anteil um fast 30 % erhöht, mit herausragenden Objekten wie Studentenwohnheimen oder zu vermietenden Gebäuden; ebenso wie der Industrie- und Logistiksektor, der mit 18 % des Gesamtvolumens auf den Plan getreten ist.
Barcelona hat nach 8 Jahren mit Ada Colau an der Spitze gerade seinen Bürgermeister gewechselt. Welches Barcelona hat die alte Regierung hinterlassen und welches Barcelona erwarten Sie für die nächsten vier Jahre in Bezug auf die Immobilienwirtschaft?
Eines der grundlegenden Probleme für junge Menschen und Familien in den großen Hauptstädten ist der Zugang zu Wohnraum. Mit dem Wechsel der Legislaturperiode ist klar, dass wir eine Entwicklung in den städtischen Verordnungen erwarten, die uns helfen wird, Immobilieninvestitionen zu beschleunigen, mit dem Ziel, dass Barcelona seine Führungsrolle bei der Schaffung von Wohnmöglichkeiten zurückgewinnt. Gescheiterte Projekte wie das Four Seasons oder das problematische Hermitage im Port Vell waren umstrittene und öffentlichkeitswirksame Angelegenheiten, die nicht dazu beigetragen haben, die Stadt international als „unternehmensfreundliche“ Stadt darzustellen.
„Colau hat es versäumt, der Stadt eine internationale Ausstrahlung zu verleihen, um sich als ‚wirtschaftsfreundlich‘ zu profilieren“.
Unser Ziel ist es also, die wirtschaftliche und soziale Entwicklung der Hauptstadt mit hochwertigen Kongressen wie The District zu unterstützen, mit denen dieser Wandel, der unserer Meinung nach in Barcelona begonnen hat, spürbar wird. All dies unter Berücksichtigung der Anforderungen und Herausforderungen der Bürger, wie z. B. die Zunahme von erschwinglichem Wohnraum, die wir nicht ignorieren können, weil es sich um bestehende Herausforderungen handelt, die eine Antwort des Immobiliensektors erfordern. In diesem Sinne kann der Privatsektor, wenn die derzeitige Stadtverwaltung neue Vorschriften vorschlägt, einen Beitrag zur Schaffung von 5.000 Wohnungen in dieser Legislaturperiode leisten.
Die sich ständig ändernden Steuervorschriften und die Instabilität haben dazu geführt, dass internationale Immobilieninvestitionen in den letzten Jahren, als es um Barcelona ging, in die andere Richtung geschaut haben. Welches Feedback erhalten Sie von den Besuchern des Kongresses?
Die Kongressteilnehmer, die im letzten Jahr an der Veranstaltung The District teilgenommen haben, haben uns bereits eine sehr positive Bewertung der Stadt in interessanten Vierteln wie 22@ oder in nahe gelegenen und sehr gut angebundenen Orten wie L’Hospitalet oder El Prat de Llobregat gegeben. In diesem Sinne sind sich die Investoren, die ihre Teilnahme am Gipfeltreffen bestätigt haben und die führende Unternehmen wie Blackstone, King Street, Goldman Sachs oder Stoneshield vertreten, auch über das Potenzial einig, das die Stadt in diesem Moment der Neubewertung des Sektors mit Wetten auf Studentenwohnheime, Einzelhandel oder Einkaufszentren hat. Gleichzeitig vertrauen wir darauf, dass die neue Regierung offen für Transaktionen sein wird, die frischen Wind nach Barcelona bringen und den Herzschlag der Hauptstadt wiederbeleben, während sie gleichzeitig die aktuellen Herausforderungen wie die Gentrifizierung berücksichtigt.
Jenseits von Barcelona… Ist 2023 ein so turbulentes Jahr wie erwartet für die Immobilienbranche?
Man könnte sagen, dass dieses Jahr 2023 wie erwartet verläuft, mit wenigen bedeutenden Transaktionen und in einem Kontext, der durch eine sinkende Performance aufgrund von Inflation und steigenden Zinsen gekennzeichnet ist, die voraussichtlich im September wieder steigen werden. Diese Faktoren sind die Hauptgründe für die Verlangsamung der Transaktionen auf dem Immobilienmarkt und die Tatsache, dass die Investoren eine abwartende Haltung eingenommen haben und darauf warten, dass sich der Sektor selbst wieder erholt.
Wir werden jedoch in der zweiten Jahreshälfte einige Projekte in Angriff nehmen, auch wenn wir die Entwicklung in den USA, die Maßnahmen der US-Notenbank und die Trends zur Umstrukturierung von Vermögenswerten, wie z. B. Büros, im Auge behalten müssen. Aus all diesen Gründen ist The District im September ein Pflichttermin für den Sektor.
Wie lauten Ihre Prognosen für den Immobiliensektor in den nächsten zwei Jahren?
Die Prognosen und das, woran wir im gesamten Sektor arbeiten, sehen eine Stabilisierung im Jahr 2024 vor. Im Einklang mit den Angaben der EZB werden die Inflationsaussichten in den kommenden Monaten rückläufig sein, um bis Ende 2024 die angestrebten 2 % zu erreichen. Dies wird das BIP-Wachstum in Europa unterstützen, das mit der Erholung der Haushaltseinkommen und der Stärkung der Auslandsnachfrage anziehen wird. In dieser Hinsicht wird erwartet, dass die Wirtschaft des Euroraums im Jahr 2025 um mehr als 1,5 % wachsen wird, was zu einer nachhaltigen Aufrechterhaltung des Immobilienmarktes beiträgt und die Dynamik der Transaktionen gewährleistet.
Im Gegenzug erwarten wir, dass die Finanzierungskosten im kommenden Jahr sinken werden, so dass die Nachfrage steigen und der Sektor an Dynamik gewinnen wird. Investoren aus anderen Volkswirtschaften wie Asien, die sich für den europäischen Markt interessieren und bereits in Städten mit Entscheidungsbefugnissen wie London tätig sind, werden sich ebenfalls auf die Branche auswirken und die Stabilisierung effektiver gestalten.
Ist Spanien im Hinblick auf Investitionen jetzt interessanter als früher?
Branchenangaben zufolge wird Spanien im Jahr 2023 den vierten Platz auf der Liste der interessantesten europäischen Länder für Immobilieninvestitionen einnehmen, nur übertroffen vom Vereinigten Königreich, Deutschland und Frankreich. Das Innovationszentrum, zu dem sich verschiedene Regionen Spaniens entwickelt haben, hat zusammen mit der kulturellen und touristischen Anziehungskraft des Landes dazu geführt, dass das Gebiet mehr internationales Immobilienkapital anzieht und zu einer bevorzugten Region für Investmentgesellschaften geworden ist, die im Immobilienbereich tätig sind.
„Wir sind überzeugt, dass die Umsetzung des Wohnungsbaugesetzes in dieser Form ein Fehler ist.
Wenn wir uns auf die Anlageklassen konzentrieren, denen die Investoren die größte Aufmerksamkeit schenken, stellen wir fest, dass Wohnen diejenige ist, für die sie sich am meisten interessieren, mit einem hohen Interesse an Mietwohnungen und Studentenwohnheimen. Auch die Bereiche „Gastgewerbe“ und „Einzelhandel“ sowie Industrie und Logistik verzeichneten im vergangenen Jahr gute Ergebnisse. Dies zeigt, dass unsere starke Unternehmens- und Industriestruktur sowie die hohe Nachfrage nach Wohnraum starke Trümpfe sind, bei denen Spanien führend ist und in denen sich das Kapital lohnt.
Es stimmt zwar, dass der Immobiliensektor ein langsamer und zyklischer Sektor ist, aber es gibt dennoch externe Faktoren, die ihn direkt beeinflussen. Was halten Sie von dem Wohnungsbaugesetz?
Dies ist ein Thema, das vielen Akteuren in der Gesellschaft am Herzen liegt, so dass es als öffentliches Thema immer eine gewisse Kontroverse auslöst, wenn es diskutiert wird. Aus Sicht des Sektors wird sich das geplante Wohnungsbaugesetz auf die Investitionen auswirken, insbesondere wegen der Regulierung des Mietmarktes. Die Frage der Vermietung und der zu setzenden Grenzen wird ein Thema sein, mit dem wir uns in The District eingehend befassen werden, weil es auf struktureller Ebene in der Branche Besorgnis ausgelöst hat.
Andererseits fördert die Verordnung die Entwicklung von und den Zugang zu erschwinglichem Wohnraum für Menschen mit geringem Einkommen, was mit einer einheitlichen Kapitalstruktur umgesetzt werden sollte. Es scheint also, dass es eine öffentlich-private Partnerschaft geben muss, um soziale Projekte voranzubringen.
Welche Auswirkungen wird dies Ihrer Meinung nach mittelfristig auf Geschäfte wie Wohninvestitionen in Spanien haben?
Wir stimmen zwar mit einigen Zielen des Wohnungsbaugesetzes überein, insbesondere damit, dass junge Menschen und Familien Zugang zu mehr erschwinglichem Wohnraum haben sollten, sind aber davon überzeugt, dass die Art und Weise, in der es umgesetzt wird, ein Fehler ist. Die Vergrößerung des Wohnungsbestands ist unerlässlich. Indem sie die Preise begrenzen will, sehen wir bereits, dass das, was sie erreicht, das Verschwinden von Mietangeboten und Investitionskapital ist.
